Contratos Imobiliários: Riscos e Cuidados Antes de Assinar

Um contrato imobiliário não deve servir apenas para registrar aquilo que comprador, vendedor, locador, locatário ou investidores já combinaram verbalmente.

Sua função é transformar a negociação em uma estrutura jurídica capaz de definir quem assume cada obrigação, quando ela deve ser cumprida, quais riscos existem e o que acontece se alguma etapa não ocorrer como previsto.

Isso se torna especialmente importante porque negócios imobiliários normalmente envolvem valores elevados, prazos longos e situações que não podem ser resolvidas apenas com uma cláusula genérica de multa.

Em uma compra e venda, por exemplo, não basta escrever o preço e a data de pagamento.

É necessário compreender:

• quem efetivamente é o proprietário;

• se o imóvel pode ser vendido;

• se existem dívidas ou restrições;

• qual documento será utilizado;

• quando ocorrerá a posse;

• quando será assinada a escritura;

• quem pagará tributos e despesas;

• quais condições precisam ser cumpridas antes do fechamento;

• e o que acontecerá se o registro da propriedade não puder ser realizado.

Por isso, um bom contrato imobiliário começa antes da redação das cláusulas.

Ele começa pela compreensão jurídica do negócio.

O que são contratos imobiliários?

Contratos imobiliários são instrumentos utilizados para organizar negócios e relações jurídicas envolvendo imóveis.

Eles podem disciplinar aquisição, venda, cessão, locação, permuta, construção, administração, investimento, exploração econômica e diversas outras operações.

Entre os contratos mais encontrados estão:

• compra e venda de imóvel;

• promessa ou compromisso de compra e venda;

• cessão de direitos;

• permuta imobiliária;

• locação;

• arrendamento;

• comodato;

• contratos relacionados à incorporação;

• contratos de construção;

• contratos envolvendo direitos possessórios;

• instrumentos de parceria ou investimento imobiliário.

Apesar de todos envolverem imóveis, os riscos não são os mesmos.

Uma promessa de compra e venda de apartamento em construção possui uma estrutura completamente diferente de uma cessão de direitos sobre imóvel sem matrícula individualizada.

Da mesma forma, um contrato para aquisição de terreno destinado a empreendimento exige cautelas diferentes da compra de um apartamento residencial já regularizado.

Por isso, o tipo de imóvel e o objetivo econômico da operação influenciam diretamente o contrato que deve ser elaborado.

O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?

Não.

Esse é um dos pontos mais importantes do Direito Imobiliário e também uma das confusões mais frequentes em negociações particulares.

O contrato pode criar obrigações entre comprador e vendedor.

Pode definir preço, forma de pagamento, entrega da posse, multas, condições e obrigação futura de transferência.

Mas a propriedade imobiliária entre vivos somente é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis competente, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Enquanto esse registro não ocorrer, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros.

Portanto, assinar um contrato e até mesmo pagar integralmente o preço não significa necessariamente que a matrícula já esteja em nome do comprador.

Essa diferença entre contratar, formalizar o título e registrar a transferência precisa estar clara desde o início da operação.

Contrato, escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Eles podem representar etapas diferentes da mesma operação.

Contrato

O contrato estabelece as obrigações assumidas pelas partes.

Em uma promessa de compra e venda, por exemplo, comprador e vendedor podem definir as condições que deverão ser cumpridas para que a transferência definitiva seja realizada posteriormente.

Escritura pública

Em determinadas operações, a escritura pública é a forma exigida para formalizar o negócio definitivo.

O art. 108 do Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo hipóteses legais específicas.

Isso não significa, contudo, que toda aquisição imobiliária necessariamente dependa de escritura pública.

Existem situações em que a própria legislação admite outros instrumentos com força de escritura, como ocorre em determinados contratos de financiamento imobiliário.

Registro

É o registro do título adequado na matrícula que produz a transferência da propriedade imobiliária entre vivos.

Portanto, em uma operação tradicional, pode existir uma sequência como:

promessa de compra e venda → escritura definitiva → registro.

Mas a estrutura pode variar conforme o negócio.

É exatamente por isso que utilizar os termos “contrato”, “escritura” e “registro” como sinônimos pode gerar problemas.

Promessa de compra e venda e compra e venda definitiva são a mesma coisa?

Não.

A promessa ou compromisso de compra e venda normalmente funciona como um contrato preliminar.

As partes assumem a obrigação de celebrar ou concluir futuramente a transferência definitiva, depois do cumprimento das condições estabelecidas.

Isso é comum quando:

• o preço será pago em parcelas;

• existe financiamento a ser aprovado;

• o imóvel ainda precisa ser regularizado;

• existem documentos pendentes;

• há necessidade de cumprir determinada condição antes da escritura;

• a entrega das chaves ocorrerá futuramente.

O contrato definitivo, por outro lado, é o negócio utilizado para formalizar a alienação nas condições legalmente exigidas.

Essa distinção é importante porque os efeitos jurídicos podem variar.

Um comprador pode ter assinado promessa, pago integralmente o preço e ainda depender da colaboração do vendedor para concluir a transferência.

Nessa situação, dependendo da documentação e dos requisitos presentes, pode surgir a possibilidade de adjudicação compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou há anos o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda por meio da Súmula 239.

Atualmente também existe procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis, previsto na Lei de Registros Públicos.

Por isso, a promessa de compra e venda não é apenas um “papel provisório”.

Ela pode produzir consequências jurídicas muito relevantes.

Por que não é seguro usar um contrato padrão da internet?

Porque um modelo genérico não conhece o imóvel nem a operação.

Ele não sabe:

• se o vendedor é casado;

• qual é o regime de bens;

• se existe usufruto;

• se há financiamento;

• se o imóvel está ocupado;

• se existem herdeiros;

• se a construção está averbada;

• se a metragem corresponde à matrícula;

• se há dívida condominial;

• se o comprador depende de financiamento;

• se o terreno é destinado à construção;

• se existe alguma restrição urbanística;

• se o vendedor precisa regularizar algo antes da transferência.

O problema de um contrato genérico não é necessariamente possuir cláusulas erradas.

Muitas vezes o problema é não possuir a cláusula que aquele negócio específico exigia.

Uma cláusula aparentemente simples como:

“o comprador declara conhecer o imóvel e aceita recebê-lo no estado em que se encontra”

pode ter consequências muito diferentes dependendo de quais informações foram efetivamente apresentadas antes da assinatura.

Da mesma forma, prever que:

“a escritura será realizada após o pagamento”

é insuficiente se ninguém definiu o que acontece caso apareça uma penhora, irregularidade registral ou impossibilidade de obtenção dos documentos necessários.

Contrato imobiliário não deve ser tratado como formulário.

Ele é parte da estratégia da operação.

O que precisa ser analisado antes de elaborar o contrato?

A redação deveria começar depois de uma análise mínima da realidade jurídica do imóvel e das partes.

Matrícula atualizada

A matrícula permite verificar, entre outros pontos:

• proprietário registral;

• descrição do imóvel;

• área;

• transmissões anteriores;

• hipotecas;

• usufrutos;

• alienações fiduciárias;

• indisponibilidades;

• penhoras;

• outras averbações relevantes.

Mas a matrícula, sozinha, não responde todas as perguntas.

Um imóvel pode estar aparentemente regular no registro e ainda existir risco relacionado ao vendedor ou à própria operação.

Situação do vendedor

Também pode ser necessário investigar:

• estado civil;

• regime de bens;

• representação;

• sucessão;

• situação societária;

• processos relevantes;

• eventuais restrições patrimoniais.

Em determinadas situações, a compra pode ser afetada por questões que não estão registradas diretamente na matrícula.

É por isso que operações de maior risco podem exigir uma due diligence imobiliária anterior ou paralela à contratação.

Situação fiscal e condominial

Débitos relacionados ao imóvel também merecem atenção.

O adquirente pode responder por determinadas obrigações tributárias vinculadas ao bem, conforme as regras aplicáveis.

Da mesma forma, o Código Civil estabelece responsabilidade do adquirente por débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros.

Por isso, uma cláusula afirmando que “todos os débitos anteriores são do vendedor” é importante entre as partes, mas não necessariamente impede que determinados credores possam cobrar do novo proprietário nas hipóteses previstas em lei.

O contrato precisa prever também como essas situações serão solucionadas entre comprador e vendedor.

Situação física e urbanística

Dependendo da operação, é necessário analisar se:

• a construção está averbada;

• a área real corresponde à registrada;

• existem ampliações irregulares;

• o uso pretendido é permitido;

• existe restrição urbanística;

• há questão ambiental;

• o imóvel está ocupado por terceiros.

Esse ponto é especialmente importante em terrenos, imóveis comerciais, propriedades rurais e operações destinadas a construção ou incorporação.

Quais cláusulas são mais importantes em um contrato de compra e venda?

Não existe uma lista universal, mas alguns pontos merecem atenção em praticamente toda operação.

Identificação correta das partes

Parece básico, mas erros nessa etapa podem gerar problemas posteriores.

Além dos dados pessoais, pode ser necessário verificar:

• estado civil;

• regime de bens;

• pacto antenupcial;

• união estável;

• representação por procuração;

• poderes de administradores;

• situação de pessoas jurídicas.

Se quem assina não possui poderes suficientes para alienar o imóvel ou assumir determinada obrigação, o problema vai muito além de uma cláusula mal escrita.

Identificação precisa do imóvel

O contrato deve deixar claro exatamente qual bem está sendo negociado.

O ideal é utilizar descrição compatível com a matrícula e evitar depender apenas de endereço informal.

Também podem ser importantes:

• número da matrícula;

• cartório competente;

• inscrição imobiliária;

• vagas de garagem;

• benfeitorias;

• equipamentos incluídos;

• áreas acessórias;

• eventual fração ideal.

Quando a realidade física diverge da matrícula, essa diferença não deve ser simplesmente ignorada.

Ela precisa ser tratada na própria negociação.

Preço e forma de pagamento

O contrato deve especificar:

• preço total;

• valor do sinal;

• parcelas;

• vencimentos;

• forma de pagamento;

• correção, se houver;

• condição relacionada a financiamento;

• consequências do atraso.

Em negócios complexos também pode ser necessário vincular parcelas a determinadas etapas.

Por exemplo:

uma parte do preço na assinatura;

outra após obtenção de determinado documento;

saldo na escritura ou no registro.

Isso pode reduzir a exposição de uma das partes quando ainda existem condições pendentes.

Sinal e arras: o que acontece se alguém desistir?

O valor pago no início do negócio pode ter natureza jurídica relevante.

Os arts. 417 a 420 do Código Civil disciplinam as arras.

Dependendo da forma como forem pactuadas e do motivo pelo qual o negócio não se concretizar, podem existir consequências como perda do valor entregue, devolução ou indenização nos termos aplicáveis.

Por isso, simplesmente escrever:

“o comprador pagará R$ X de sinal”

sem definir a finalidade e as consequências desse pagamento pode gerar discussão posterior.

Também é importante distinguir desistência voluntária de situações em que o contrato deixa de ser cumprido porque uma das partes não consegue entregar aquilo que prometeu.

Condições para conclusão do negócio

Essa é uma das partes que mais diferencia um contrato elaborado para a operação concreta de um modelo genérico.

Imagine que a compra depende de:

• baixa de uma hipoteca;

• regularização de construção;

• conclusão de inventário;

• aprovação de financiamento;

• emissão de determinada certidão;

• desocupação do imóvel;

• aprovação de projeto;

• regularização registral.

Esses fatos podem ser tratados como condições da operação.

O contrato deve definir:

quem é responsável por resolver;

qual é o prazo;

o que acontece se não resolver;

se o comprador é obrigado a seguir mesmo assim;

e qual será o destino dos valores já pagos.

Sem isso, a parte pode descobrir um problema relevante depois de já ter comprometido grande parte do preço.

Posse e entrega das chaves

Outro ponto importante é definir quando o comprador passará efetivamente a utilizar o imóvel.

A posse pode ser entregue:

• na assinatura;

• após determinado pagamento;

• na escritura;

• no registro;

• em data específica.

Isso influencia responsabilidades práticas.

É importante definir a partir de quando cada parte assume:

• condomínio;

• IPTU;

• consumo;

• manutenção;

• riscos de ocupação;

• responsabilidade sobre o imóvel.

Em imóvel ocupado, também deve estar claro quem tem a obrigação de promover a desocupação e em qual prazo.

Escritura e registro

O contrato precisa definir quem deverá comparecer para formalização do título definitivo, quais documentos serão apresentados e como serão distribuídas as despesas.

Também é recomendável prever obrigação de colaboração posterior.

Uma situação recorrente ocorre quando o comprador quita integralmente o preço, mas o vendedor deixa de comparecer para assinatura da escritura.

A legislação oferece mecanismos para buscar o cumprimento da obrigação, inclusive adjudicação compulsória quando presentes seus requisitos.

Mas um contrato bem estruturado reduz espaço para dúvidas sobre aquilo que efetivamente foi prometido.

Tributos, emolumentos e outras despesas

As partes também devem definir quem suportará despesas como:

• ITBI;

• escritura;

• registro;

• certidões;

• taxas;

• despesas de regularização;

• corretagem, quando aplicável.

Algumas responsabilidades possuem regras legais próprias e não podem ser simplesmente modificadas perante terceiros por acordo particular.

Ainda assim, o contrato pode estabelecer quem deverá suportar economicamente determinado custo na relação entre comprador e vendedor.

Multa e consequências do inadimplemento

Cláusula penal não deveria ser inserida apenas porque “todo contrato tem multa”.

É necessário compreender o que ela pretende proteger.

O contrato pode tratar de:

• atraso no pagamento;

• atraso na entrega;

• descumprimento de obrigação documental;

• não comparecimento à escritura;

• não desocupação;

• resolução do negócio.

A multa precisa ser compatível com a estrutura contratual e com os limites legais.

Também é importante distinguir situações de simples mora daquelas em que o descumprimento é grave o suficiente para justificar resolução.

O que acontece se uma das partes descumprir o contrato?

Depende da obrigação descumprida e da forma como o contrato foi estruturado.

Nem todo inadimplemento leva automaticamente ao cancelamento do negócio.

Pode haver possibilidade de:

• exigir cumprimento;

• conceder prazo adicional;

• cobrar multa;

• exigir indenização;

• resolver o contrato;

• reter ou devolver determinados valores;

• buscar adjudicação compulsória;

• discutir perdas e danos.

A análise deve considerar o contrato, a legislação aplicável e a gravidade do descumprimento.

Uma cláusula dizendo simplesmente:

“em caso de descumprimento o contrato estará automaticamente rescindido”

pode ser insuficiente ou inadequada diante da realidade específica da operação.

Contrato de compra e venda com imóvel financiado exige cuidados adicionais?

Sim.

Quando existe financiamento ou alienação fiduciária, o imóvel possui uma estrutura jurídica específica.

O vendedor pode não possuir plena disponibilidade para transferir o bem sem observar as condições do financiamento e da instituição credora.

Pode ser necessário:

• quitar o saldo;

• transferir financiamento;

• obter aprovação bancária;

• utilizar parte do preço para liquidação;

• aguardar baixa da garantia.

Um contrato paralelo entre comprador e vendedor não elimina automaticamente os direitos do credor fiduciário.

Por isso, negócios envolvendo imóveis financiados não devem ser tratados como uma compra e venda comum.

É possível comprar um imóvel que ainda possui dívida?

Pode ser possível, mas é necessário identificar qual dívida existe e qual efeito ela produz.

Existe grande diferença entre:

• saldo de financiamento conhecido e previsto na operação;

• IPTU em atraso;

• condomínio;

• hipoteca;

• penhora;

• dívida pessoal do vendedor;

• execução fiscal;

• restrição judicial.

Em alguns casos, o negócio pode ser estruturado para que parte do preço seja utilizada diretamente na quitação.

Em outros, a existência do débito pode tornar a aquisição excessivamente arriscada.

A resposta não está apenas no contrato.

Está na análise da situação jurídica.

Contrato particular é suficiente para comprar um imóvel?

Depende do que se entende por “suficiente”.

O contrato particular pode ser plenamente válido para criar determinadas obrigações.

Uma promessa particular de compra e venda, por exemplo, pode produzir importantes efeitos jurídicos.

Mas isso não significa que ele necessariamente seja o título suficiente para transferir a propriedade.

Como regra, quando a escritura pública é exigida, será necessário observar essa forma e posteriormente levar o título a registro.

Existem exceções previstas em legislação específica.

Portanto, o correto é perguntar:

“este instrumento é suficiente para produzir qual efeito?”

Para obrigar as partes?

Para constituir determinado direito?

Para transferir propriedade?

As respostas podem ser diferentes.

Comprei por contrato particular e nunca fiz a escritura. O que fazer?

Essa situação é comum.

O primeiro passo é analisar:

• contrato;

• comprovantes de pagamento;

• matrícula;

• situação atual do vendedor;

• eventual falecimento;

• existência de herdeiros;

• possibilidade de transferência voluntária;

• cadeia documental.

Se o vendedor estiver disponível e a documentação permitir, pode ser possível concluir normalmente a transferência.

Se ele se recusar ou não puder mais colaborar, pode ser necessário avaliar adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial nas hipóteses aplicáveis.

Em outras situações, especialmente quando a cadeia de transmissão se perdeu ao longo de décadas, pode ser necessário analisar usucapião ou outra forma de regularização.

Por isso, não existe uma única solução para todo “contrato de gaveta”.

O que é cessão de direitos sobre imóvel?

A cessão de direitos é utilizada quando uma pessoa transfere a outra uma posição jurídica que possui em relação ao imóvel ou a determinado contrato.

Isso não deve ser confundido automaticamente com venda da propriedade.

Alguém pode ceder, por exemplo:

• direitos decorrentes de promessa de compra e venda;

• direitos hereditários;

• direitos possessórios;

• posição contratual.

Cada situação possui regras e riscos diferentes.

Se uma pessoa cede “direitos possessórios” sobre um terreno, isso não significa necessariamente que está transferindo uma propriedade registrada.

O adquirente precisa saber exatamente qual direito está recebendo.

Essa distinção é fundamental em imóveis sem escritura, áreas não regularizadas e contratos antigos.

Contrato de permuta imobiliária exige cuidados diferentes?

Sim.

Na permuta, a contraprestação envolve outro bem, podendo existir também parcela em dinheiro.

É comum em operações entre:

• proprietários de terreno e incorporadoras;

• investidores;

• titulares de imóveis distintos;

• operações com unidades futuras.

O contrato precisa definir com precisão:

• quais bens serão entregues;

• valores atribuídos;

• momento da transferência;

• riscos do empreendimento;

• prazos;

• condições suspensivas;

• responsabilidades tributárias;

• consequências caso uma das prestações se torne impossível.

Em permutas envolvendo unidades futuras, a análise deve ser ainda mais cuidadosa porque o proprietário pode estar trocando um patrimônio já existente por uma prestação cuja concretização depende do desenvolvimento do empreendimento.

Contratos de locação também são contratos imobiliários

Sim.

Contratos de locação possuem disciplina própria, principalmente na Lei nº 8.245/1991.

Além de valor do aluguel e prazo, podem envolver temas como:

• garantia locatícia;

• reajuste;

• benfeitorias;

• direito de preferência;

• responsabilidades por manutenção;

• multas;

• possibilidade de denúncia;

• venda do imóvel durante a locação;

• renovação em locações comerciais.

É importante não utilizar um modelo residencial para uma locação comercial ou vice-versa sem analisar as diferenças.

O objetivo econômico e a legislação aplicável modificam o contrato.

Quando a análise do contrato deve ser acompanhada de due diligence?

Quanto maior o risco econômico ou documental da operação, menos sentido faz analisar apenas as cláusulas do contrato.

Imagine um contrato tecnicamente perfeito para comprar um imóvel que:

• pertence a pessoa diferente do vendedor;

• está sujeito a disputa judicial relevante;

• possui área significativamente diferente;

• contém construção irregular;

• possui restrição que impede o projeto pretendido.

O problema não está na redação.

Está no ativo.

Por isso, em operações relevantes, a análise contratual pode ser precedida ou acompanhada de due diligence imobiliária.

A due diligence investiga imóvel, vendedores, cadeia documental e riscos da operação.

O contrato transforma os resultados dessa investigação em condições, garantias, obrigações e mecanismos de saída.

As duas etapas são complementares.

Na prática: o contrato deve refletir o risco encontrado na operação

Um erro comum é realizar uma análise documental e depois utilizar um contrato padrão que ignora tudo aquilo que foi descoberto.

Imagine que a investigação identifique uma construção ainda não averbada.

Não basta o comprador saber disso.

O contrato precisa responder:

• quem regularizará;

• até quando;

• quem pagará;

• se o negócio será concluído antes;

• se parte do preço ficará retida;

• o que acontece se a regularização não for possível.

O mesmo raciocínio vale para:

• dívida;

• processo judicial;

• divergência de área;

• necessidade de desocupação;

• documento pendente;

• inventário;

• licença;

• restrição urbanística.

Risco identificado e não tratado contratualmente continua sendo risco.

Essa é uma das principais razões pelas quais análise documental e elaboração do contrato precisam conversar.

Posso assinar primeiro e pedir para um advogado revisar depois?

Pode, mas normalmente esse é o pior momento para descobrir um problema.

Antes da assinatura, ainda existe espaço para:

• negociar;

• modificar cláusulas;

• exigir documentos;

• condicionar pagamentos;

• recusar determinada obrigação;

• desistir da operação.

Depois de assinado, a análise muda.

O advogado passa a trabalhar dentro das obrigações que já foram assumidas.

Isso não significa que um contrato assinado seja imutável ou que toda cláusula seja necessariamente válida.

Mas a capacidade de prevenir costuma ser muito maior antes da assinatura.

Por isso, em negócios relevantes, o momento mais útil para revisão jurídica é antes de assumir obrigações ou transferir valores significativos.

O corretor ou a imobiliária substituem a análise jurídica?

Não são funções equivalentes.

Corretores e imobiliárias desempenham papel importante na intermediação imobiliária.

Mas a análise jurídica da operação envolve questões como:

• validade das cláusulas;

• riscos registrais;

• sucessão;

• responsabilidade;

• efeitos de processos judiciais;

• estrutura societária;

• garantias;

• inadimplemento;

• estratégia de regularização.

Em uma operação simples, diversas etapas podem transcorrer sem qualquer problema.

Mas quanto maior o valor ou a complexidade, mais importante é compreender que intermediação comercial e assessoria jurídica possuem funções diferentes.

Quais são os erros mais comuns em contratos imobiliários?

Alguns problemas aparecem repetidamente:

Assinar antes de verificar a matrícula

O comprador assume obrigações antes de saber exatamente o que está adquirindo.

Confiar apenas em certidões do imóvel

Ignora-se a situação jurídica do vendedor e da operação.

Usar descrição incompleta do imóvel

Especialmente perigoso quando existem vagas, benfeitorias, frações ou divergências de área.

Não condicionar pagamentos à solução de pendências

O comprador paga grande parte do preço e perde poder de negociação antes da regularização.

Não definir o que acontece com o sinal

Surge disputa sobre devolução, retenção ou desistência.

Confundir posse com propriedade

O comprador recebe as chaves e acredita que a transferência já terminou.

Não prever prazo para escritura e registro

O negócio fica indefinidamente pendente.

Não tratar ocupantes

O comprador recebe a propriedade, mas não consegue utilizar o imóvel.

Ignorar financiamento ou garantia existente

O contrato promete uma transferência que depende de terceiro.

Não prever consequências de irregularidades descobertas

O contrato obriga o comprador a concluir a operação mesmo diante de problema relevante.

Um bom contrato procura transformar essas questões em regras claras antes que elas se transformem em conflito.

É possível desistir de um contrato imobiliário depois de assinar?

Depende do tipo de contrato e do motivo da desistência.

Não existe um direito geral de simplesmente abandonar qualquer compra imobiliária sem consequências.

É necessário verificar:

• o que foi contratado;

• existência de arras;

• cláusula de arrependimento;

• inadimplemento da outra parte;

• relação de consumo;

• estágio da operação;

• legislação específica aplicável.

Em determinados empreendimentos imobiliários, existem regras legais próprias sobre distrato e retenções.

Em outros negócios particulares, a solução dependerá principalmente do Código Civil e das cláusulas pactuadas.

Por isso, não é adequado presumir que:

“se desistir, perde apenas o sinal.”

Nem sempre essa será a consequência.

O vendedor pode desistir depois de receber o sinal?

Também depende do contrato e da natureza do pagamento inicial.

Quando existem arras, o Código Civil estabelece consequências específicas conforme a situação.

Mas o vendedor não deve presumir que basta devolver o valor recebido para se liberar de qualquer obrigação.

Pode existir direito da outra parte ao cumprimento do negócio ou a outras consequências previstas em lei e no contrato.

É por isso que a natureza do sinal precisa estar clara antes da assinatura.

O que acontece se o vendedor se recusar a passar a escritura?

Quando o comprador cumpriu aquilo que lhe cabia e o vendedor se recusa injustificadamente a formalizar a transferência, podem existir mecanismos para exigir a conclusão.

Uma das possibilidades é a adjudicação compulsória.

O STJ consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.

Além da via judicial, a legislação atualmente permite adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis nas condições previstas no art. 216-B da Lei de Registros Públicos.

Isso reforça a importância de preservar:

• contrato;

• comprovantes de pagamento;

• documentos do imóvel;

• comunicações;

• prova de cumprimento das obrigações.

Um contrato claro facilita muito a demonstração daquilo que cada parte efetivamente assumiu.

Contrato de gaveta é válido?

A expressão “contrato de gaveta” é usada para situações muito diferentes.

Pode indicar:

• promessa particular não registrada;

• compra de imóvel financiado sem anuência da instituição;

• cessão informal de direitos;

• venda nunca formalizada por escritura;

• transferência sucessiva entre possuidores.

Por isso, não existe uma resposta única.

O instrumento pode produzir determinados efeitos entre as partes e, ao mesmo tempo, não ser suficiente para transferir a propriedade ou produzir efeitos perante terceiros.

Em outros casos, o próprio negócio pode violar obrigações existentes perante instituição financeira ou terceiro.

O documento precisa ser analisado dentro da situação registral e contratual do imóvel.

Um contrato bem feito elimina todos os riscos?

Não.

Nenhum contrato consegue transformar um imóvel juridicamente problemático em uma operação segura apenas pela qualidade da redação.

O contrato pode:

• distribuir riscos;

• criar garantias;

• estabelecer condições;

• definir responsabilidades;

• prever mecanismos de saída;

• facilitar a cobrança;

• reduzir ambiguidades.

Mas ele não elimina fatos externos.

Se o vendedor não é proprietário, uma cláusula dizendo que ele garante a propriedade não muda a matrícula.

Se existe uma restrição urbanística, o contrato não altera a legislação.

Se o imóvel está envolvido em determinada disputa, escrever que “não existem processos” não faz o processo desaparecer.

É por isso que a segurança de uma operação imobiliária depende da combinação entre:

análise do imóvel + análise das partes + estrutura jurídica + contrato + formalização + registro.

Perguntas frequentes sobre contratos imobiliários

Contrato de compra e venda registrado em cartório transfere a propriedade?

É necessário distinguir registro de documentos e Registro de Imóveis. A propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título adequado na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis competente, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Reconhecer firma no contrato torna o comprador proprietário?

Não. Reconhecimento de firma confirma aspectos relacionados à assinatura, mas não substitui o registro necessário para transferência da propriedade.

Posso comprar imóvel apenas com contrato particular?

Um contrato particular pode produzir obrigações entre as partes, mas a forma necessária para a transferência definitiva dependerá da operação e das regras legais aplicáveis. Em muitos casos será necessária escritura pública ou outro título admitido em lei, seguido do registro imobiliário.

Preciso analisar a matrícula antes de assinar?

Sim, é uma das análises mais importantes. Dependendo do negócio, contudo, somente a matrícula pode não ser suficiente para avaliar todos os riscos.

O vendedor precisa apresentar certidões?

As certidões relevantes dependem do caso. A investigação pode envolver imóvel, vendedor e operação, especialmente quando existem riscos patrimoniais ou possibilidade de fraude contra credores ou à execução.

Quem paga o ITBI?

Normalmente essa obrigação econômica é atribuída ao comprador, observada a legislação municipal e aquilo que as partes pactuarem quanto às despesas da operação.

Quem paga escritura e registro?

As partes podem estabelecer a distribuição das despesas, observadas as regras legais aplicáveis. É importante que isso esteja expresso no contrato.

Posso pagar o imóvel antes de fazer a escritura?

É possível estruturar o pagamento de diversas formas, mas pagar integralmente antes de eliminar riscos e garantir a transferência pode aumentar significativamente a exposição do comprador.

O sinal é obrigatório?

Não. As partes podem estruturar o pagamento sem sinal. Se houver arras, sua natureza e consequências devem estar claramente definidas.

O contrato precisa de testemunhas?

A necessidade e os efeitos dependem do instrumento. A assinatura de testemunhas pode ter importância inclusive para determinados efeitos processuais, mas não substitui as formalidades necessárias à transferência da propriedade.

O vendedor faleceu depois do contrato. Perdi o imóvel?

Não necessariamente. É necessário analisar contrato, pagamento, situação registral e sucessão. Dependendo do caso, pode ser possível buscar a transferência perante os herdeiros ou por adjudicação compulsória.

Contrato de compra e venda evita usucapião?

Não existe uma resposta abstrata para qualquer situação. O contrato pode demonstrar origem e natureza da posse e pode inclusive indicar que outra forma de regularização é mais adequada. O desenvolvimento posterior da posse precisa ser analisado conforme o caso.

É possível fazer contrato para imóvel sem matrícula?

É possível haver negócios envolvendo direitos possessórios ou outros direitos relacionados a áreas não matriculadas, mas é indispensável deixar claro qual direito está sendo negociado. Vender “propriedade” que não pode ser demonstrada registralmente é diferente de ceder direitos possessórios.

É melhor fazer o contrato antes ou depois da due diligence?

Quando a operação apresenta risco relevante, o ideal é que a análise documental anteceda ou acompanhe a negociação contratual. Assim, os riscos identificados podem ser tratados nas próprias cláusulas e condições do negócio.

Conclusão

Contratos imobiliários não devem ser tratados apenas como documentos destinados a registrar preço, forma de pagamento e assinatura das partes.

Em uma operação imobiliária, o contrato é o instrumento que transforma a realidade jurídica e econômica do negócio em obrigações, condições, garantias e consequências.

Para isso, não basta copiar um modelo.

É necessário compreender:

• qual direito está sendo negociado;

• quem pode negociá-lo;

• qual é a situação do imóvel;

• quais riscos já foram identificados;

• quais condições precisam ser cumpridas;

• quando haverá pagamento;

• quando a posse será entregue;

• como ocorrerá a transferência;

• e o que acontecerá se alguma dessas etapas falhar.

Também é fundamental compreender que assinar contrato não equivale a adquirir a propriedade.

Em regra, a transferência imobiliária somente se completa com o registro do título adequado na matrícula.

Por isso, contrato, escritura e registro precisam fazer parte de uma mesma estratégia.

Em operações mais complexas, a análise deve começar ainda antes, com investigação documental e jurídica do imóvel e dos vendedores.

Um contrato bem estruturado não elimina todos os riscos.

Mas ele evita que riscos previsíveis permaneçam sem resposta e estabelece previamente como a operação deverá funcionar quando a realidade não seguir exatamente o cenário ideal.

Para aprofundar temas relacionados, consulte também nossos conteúdos sobre due diligence imobiliária, adjudicação compulsória, usucapião, além da nossa página sobre advogado para contratos imobiliários.