Advogado Especialista em Usucapião
O termo “usucapião” deriva do latim “usucapio“, que significa “adquirir pelo uso”. O objetivo desse instituto é conferir estabilidade e segurança jurídica aos possuidores que ocuparam um imóvel por um período prolongado, concedendo-lhes o direito de se tornarem proprietários legais do bem.
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Sumário
O que é Usucapião
A ideia por trás da usucapião é reconhecer a importância da posse prolongada e ininterrupta como uma forma legítima de adquirir a propriedade.
A lei considera que, quando uma pessoa exerce a posse de um bem de forma constante e duradoura, sem contestação ou oposição, demonstra seu interesse e direito de ser o dono daquele bem. Assim dispõe o artigo 1.238 da lei 10.406/2002:
É importante destacar que a usucapião não se baseia apenas na posse, mas também em outros elementos, como o tempo de posse estabelecido pela legislação, a boa-fé do possuidor (ou seja, acreditar de boa-fé que é o legítimo proprietário) e o cumprimento dos demais requisitos legais aplicáveis a cada tipo de usucapião.
Como Fazer Usucapião
Realizar o usucapião requer seguir um procedimento específico, que pode variar de acordo com o tipo de usucapião aplicável ao caso. O procedimento deve obedecer as diretrizes da lei 13.105/15 Código de Processo Civil. É fundamental contar com a assistência de um advogado especializado, que irá orientar e representar o interessado ao longo de todo o processo. Abaixo, estão os principais passos envolvidos no procedimento de usucapião:
Consultar um advogado
O primeiro passo é buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o caso, identificar qual tipo de usucapião se aplica e iniciar o processo de regularização.
Reunir a documentação
É necessário reunir todos os documentos necessários para comprovar a posse e os requisitos legais do usucapião. Isso pode incluir escritura de compra e venda, ata notarial, contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento de impostos, documentos que evidenciem a posse mansa e pacífica nos termos do artigo 216-A da lei 6.015/73.
Análise dos requisitos legais
O advogado irá analisar a documentação reunida, verificar se está completa e adequada para dar início ao processo de usucapião. Caso faltem documentos ou haja irregularidades, podem ser necessárias providências adicionais, como retificação de documentos ou obtenção de declarações e testemunhos.
Elaborar requerimento ou petição
Com base na documentação reunida, o advogado irá elaborar a petição inicial, que é o documento que será apresentado ao Poder Judiciário para iniciar o processo de usucapião. A petição, além de atender aos requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil, deve conter todas as informações relevantes, como os fundamentos legais do pedido, a descrição detalhada do imóvel, a comprovação da posse e demais requisitos exigidos.
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Protocolar o pedido
A petição inicial, juntamente com os documentos pertinentes, é protocolada no Poder Judiciário, iniciando o processo de usucapião. O tribunal competente para o caso será aquele em cuja jurisdição se encontra o imóvel.
Tramitação processual
O processo de usucapião seguirá os trâmites legais, incluindo prazos para manifestação das partes envolvidas e eventuais audiências. A tramitação processual deve respeitar as diretrizes da lei 13.105/15. Importante mencionar que pode haver a necessidade de produção de provas, como depoimentos de testemunhas ou perícias técnicas.
Decisão judicial ou administrativa
Após a obtenção da sentença ou decisão favorável, é necessário proceder ao registro do usucapião no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro é essencial para que a propriedade seja efetivamente transferida ao requerente e para que ele tenha segurança jurídica sobre o imóvel.
Principais Especies de Usucapião
Existem diversos tipos de usucapião previstos na legislação brasileira, cada um com requisitos específicos. Abaixo estão os principais tipos de usucapião aplicáveis no Brasil
Usucapião ordinária
O usucapião ordinário é aquele que ocorre quando uma pessoa ocupa um imóvel de forma contínua, pacífica e ininterrupta pelo prazo de 10 anos com justo título e sem oposição.
Usucapião extraordinária
Ocorre quando a posse é exercida pelo prazo de 15 anos, independente de justo título, nas mesmas condições. Ambos os tipos de usucapião requerem a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, além do cumprimento de outros requisitos legais.
Usucapião constitucional
Previsto na Constituição Federal, o usucapião especial urbano é aplicável a imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados, ocupados de forma ininterrupta e sem oposição por um período mínimo de 5 anos. Além disso, o possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família. Esse tipo de usucapião tem requisitos específicos e benefícios diferenciados para a regularização de propriedades urbanas.
Usucapião especial rural
O usucapião especial rural é aplicável a imóveis rurais, desde que a ocupação seja feita por um período mínimo de 5 anos, de forma contínua e sem oposição, com a finalidade de moradia ou exploração econômica. A área do imóvel rural pode variar de acordo com a legislação aplicável em cada região.
Usucapião coletivo
O usucapião coletivo é uma modalidade que permite a regularização fundiária de áreas urbanas ocupadas por populações de baixa renda que não possuem título de propriedade. Para se enquadrar nessa categoria, é necessário que a ocupação seja feita por um grupo de pessoas, de forma ininterrupta, por um período mínimo de 5 anos, com a finalidade de moradia. A legislação específica regula os requisitos e procedimentos para o usucapião coletivo.
Esses são apenas alguns exemplos dos principais tipos de usucapião previstos na legislação brasileira. Cada tipo de usucapião possui requisitos e procedimentos específicos, que devem ser seguidos rigorosamente para obter a regularização da propriedade do imóvel por meio desse instituto jurídico.
Documentos Iniciais Para Um Processo de Usucapião
Para comprovar a posse e os requisitos necessários para o usucapião, é fundamental apresentar uma série de documentos que sustentem o pedido perante o Poder Judiciário. Embora os documentos específicos possam variar de acordo com o tipo de usucapião e a legislação aplicável, a seguir estão alguns exemplos dos principais documentos necessários:
Documentos pessoais
Para a primeira parte do processo de usucapião são exigidos documentos de identificação, como RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento (se aplicável) do requerente do usucapião.
Documentos que comprovem a posse
São necessários documentos que demonstrem a posse do imóvel, como contas de água, luz, telefone, contrato de aluguel, declarações de vizinhos, fotos do imóvel, entre outros. Esses documentos devem evidenciar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel pelo período exigido em cada tipo de usucapião.
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Certidões negativas
Geralmente são exigidas certidões negativas de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, que atestam a inexistência de ônus ou ações judiciais que possam afetar a propriedade do imóvel.
Documentos que comprovem a área e a localização do imóvel
É necessário apresentar documentos que descrevam a área do imóvel e sua localização, como planta do imóvel, certidão de matrícula atualizada, memorial descritivo, laudo de avaliação, entre outros.
Comprovante de pagamento de impostos
Em alguns casos, é solicitado o comprovante de pagamento de impostos municipais, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), que demonstre a regularidade fiscal do imóvel.
Outros documentos específicos
Dependendo do tipo de usucapião e da legislação aplicável, podem ser exigidos outros documentos específicos, como declaração de justiça gratuita (caso o requerente não tenha condições de arcar com as despesas do processo), documentos que comprovem a destinação do imóvel para moradia, documentos relacionados a programas habitacionais, entre outros.
Quanto tempo demora um processo de usucapião?
O tempo de duração de um processo de usucapião pode variar significativamente, dependendo de diversos fatores, como a complexidade do caso, a região em que o processo está sendo conduzido, a quantidade de processos em tramitação no tribunal e outros aspectos relacionados ao sistema judiciário. Portanto, não é possível determinar com precisão um prazo exato para a conclusão do processo.
Em geral, o processo de usucapião pode levar alguns meses a vários anos para ser finalizado. É um procedimento que requer análise minuciosa, produção de provas, manifestações das partes envolvidas e decisão judicial. Além disso, é importante considerar que existem prazos legais para cada etapa do processo, o que pode influenciar o tempo total necessário.
Outro fator que pode impactar a duração do processo é o tipo de usucapião. Alguns tipos de usucapião possuem requisitos mais complexos e exigem a apresentação de mais provas, o que pode prolongar o tempo de tramitação.
Quem tem direito a fazer usucapião?
O direito de fazer usucapião é concedido àqueles que preenchem os requisitos legais estabelecidos pela legislação brasileira. A seguir, estão algumas categorias de pessoas que podem ter direito a fazer usucapião
O possuidor
A pessoa que está em posse de um imóvel, de forma contínua, mansa e pacífica, sem oposição, pode adquirir a propriedade por meio do usucapião. O tempo necessário para a aquisição da propriedade varia de acordo com o tipo de usucapião aplicável.
Cooperativas habitacionais
As cooperativas habitacionais também podem pleitear o usucapião, desde que atendam aos requisitos legais estabelecidos para o tipo de usucapião correspondente.
Indivíduos ou famílias de baixa renda
A legislação brasileira prevê o usucapião especial urbano, que beneficia pessoas de baixa renda que ocupam imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados para fins de moradia. Nesses casos, é possível adquirir a propriedade após um período mínimo de 5 anos de posse.
Coletividades
Existem situações particulares em que determinadas categorias de pessoas podem ter direito ao usucapião. Por exemplo, no caso do usucapião coletivo, a regularização fundiária de áreas ocupadas por populações de baixa renda pode ser pleiteada por um grupo de possuidores que preencham os requisitos legais.
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Qual é o gasto para fazer um processo de usucapião?
Os custos envolvidos em um processo de usucapião podem variar dependendo de vários fatores, como a complexidade do caso, o tipo de usucapião, a região geográfica, os honorários advocatícios e as despesas judiciais. É importante ressaltar que os valores mencionados são aproximados e podem sofrer alterações ao longo do tempo. A seguir estão alguns dos principais custos a serem considerados:
Honorários advocatícios
Contratar um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para conduzir o processo de usucapião. Os honorários advocatícios podem variar dependendo do profissional, da localização geográfica e da complexidade do caso. Geralmente, os honorários são acordados entre o cliente e o advogado, podendo ser fixos ou baseados em percentuais.
Despesas cartorárias
Durante o processo de usucapião, podem ser necessárias despesas cartorárias para obtenção de documentos e certidões, como certidões de matrícula do imóvel, averbações, registros, entre outros. Os custos podem variar dependendo do cartório e das taxas cobradas.
Custas judiciais
Caso seja necessário ingressar com um processo de usucapião judicial, existem custas judiciais que devem ser pagas ao tribunal. As custas judiciais são calculadas com base no valor do imóvel ou em tabelas estabelecidas pelo tribunal competente e podem variar de acordo com a região.
Perícias e laudos técnicos
Em alguns casos, pode ser necessário contratar peritos ou profissionais especializados para realizarem avaliações, medições, laudos técnicos ou outras diligências relacionadas ao imóvel. Esses serviços adicionais podem acarretar custos extras no processo de usucapião.
Impostos e taxas
Dependendo do tipo de usucapião e da legislação aplicável, podem existir impostos ou taxas incidentes sobre a regularização do imóvel.
Quem não tem direito a pedir usucapião?
Embora a usucapião seja um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade por meio da posse mansa e pacífica de um imóvel, existem algumas situações em que determinadas pessoas não têm direito a pedir usucapião. A seguir estão algumas das principais restrições:
Proprietário registrado
Aquele que possui a propriedade registrada do imóvel não pode pleitear usucapião em relação ao mesmo imóvel. A usucapião pressupõe a posse de um bem sem a devida propriedade registrada.
Posse violenta ou clandestina
A usucapião não é concedida para aqueles que obtiveram a posse do imóvel por meio de violência ou clandestinidade, conforme dispõe o artigo 1.208 do Código Civil:
“Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.”
A posse para fins de usucapião deve ser exercida de maneira pacífica, sem oposição ou questionamentos por parte do proprietário legítimo.
Posse de má-fé
Aqueles que adquiriram a posse do imóvel de forma consciente e intencionalmente contrária aos direitos do proprietário não têm direito a pleitear usucapião. A boa-fé é um requisito essencial para a aquisição da propriedade por usucapião.
Posse em áreas públicas
A usucapião não é aplicável a áreas públicas, como ruas, praças, parques ou terras de domínio público. A posse em áreas públicas não pode ser regularizada por meio de usucapião, pois essas áreas são de interesse coletivo e devem ser preservadas para o uso público.
Bens públicos ou de entidades de direito público
Não é possível adquirir a propriedade por usucapião em relação a bens públicos ou pertencentes a entidades de direito público, como imóveis pertencentes ao governo, autarquias, empresas estatais, entre outros.
Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?
A usucapião pode ser realizado de duas formas: judicial e extrajudicial. Ambas têm como objetivo a aquisição da propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta do imóvel, mas apresentam diferenças em relação ao procedimento e aos requisitos envolvidos. A seguir, são explicadas as principais características de cada tipo de usucapião
Usucapião Judicial
O usucapião judicial ocorre quando o interessado busca a regularização da propriedade por meio de um processo judicial. Esse tipo de usucapião é necessário em situações em que há a necessidade de uma decisão do Poder Judiciário para reconhecer o direito à propriedade.
No usucapião judicial, é preciso ingressar com uma ação perante o juiz competente, que irá analisar as provas apresentadas e decidir se os requisitos para a usucapião foram cumpridos. O processo segue os trâmites normais do Poder Judiciário, com a citação dos interessados, produção de provas, perícia, manifestações das partes e, por fim, a sentença do juiz.
Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial, também conhecido como usucapião extrajudicial, foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pelo Provimento 65/17. Ele permite a realização do procedimento de usucapião diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial.
Para iniciar a usucapião extrajudicial, é necessário contar com a assistência de um advogado e preencher os requisitos legais estabelecidos na legislação, como o consenso de todas as partes envolvidas, a inexistência de litígio em relação ao imóvel e a comprovação da posse mansa e pacífica. Além disso, é necessário apresentar a documentação exigida e realizar a análise dos documentos pelo cartório responsável.
O procedimento extrajudicial é mais rápido e menos burocrático em comparação a usucapião judicial, pois dispensa a necessidade de um processo formal perante o Poder Judiciário. No entanto, existem casos em que a usucapião extrajudicial não é aplicável, como quando há contestação de terceiros, incapazes envolvidos, áreas superiores a 250 metros quadrados (no caso da usucapião especial urbano) ou outros impedimentos previstos na legislação.
É importante ressaltar que, em ambos os casos, a assistência de um advogado de usucapião é fundamental para garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o processo de usucapião seja conduzido corretamente, seja na via judicial ou extrajudicial.
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Quais as vantagens de fazer usucapião de um imóvel?
Realizar a usucapião de um imóvel pode trazer diversas vantagens e benefícios para o possuidor. Essa modalidade de aquisição de propriedade apresenta algumas vantagens significativas, que são abordadas a seguir:
Regularização da propriedade
O principal benefício do usucapião é a regularização da propriedade. Ao obter a sentença judicial ou a escritura extrajudicial de usucapião, o possuidor adquire o direito de propriedade do imóvel. Isso proporciona segurança jurídica e estabilidade, conferindo-lhe todos os direitos e responsabilidades inerentes à propriedade.
Possibilidade de venda por financiamento
Após a regularização da propriedade por meio da usucapião, o proprietário tem a liberdade de vender o imóvel, transferi-lo por herança ou utilizá-lo como garantia em transações financeiras. A regularização da propriedade permite ao possuidor exercer todos os direitos típicos de um proprietário registrado.
Valorização do imóvel
A regularização da propriedade por usucapião pode contribuir para a valorização do imóvel. A posse formal e legal do imóvel tende a aumentar sua atratividade no mercado imobiliário, podendo resultar em uma valorização significativa do patrimônio.
Segurança jurídica para a posse
A usucapião confere segurança jurídica à posse exercida pelo possuidor. Uma vez que a propriedade é regularizada, a posse torna-se incontestável, protegendo-a de eventuais reivindicações de terceiros e evitando litígios futuros.
Garante direito de herança para os sucessores
Herança para os sucessores: Com a usucapião, o imóvel pode ser transmitido para os herdeiros do possuidor. Essa aquisição legal da propriedade possibilita a transmissão patrimonial por sucessão, assegurando a continuidade do imóvel na família.
É obrigatório ter um advogado para pedir usucapião?
Sim, é altamente recomendado e, em muitos casos, obrigatório contar com a assistência de um advogado para ingressar com um pedido de usucapião. O advogado desempenha um papel fundamental em todo o processo, pois possui o conhecimento jurídico necessário para orientar e representar adequadamente o interessado.
Existem diversos motivos pelos quais é importante contar com um advogado especializado em usucapião.
Conhecimento jurídico
A usucapião envolve questões legais complexas, que requerem uma compreensão profunda das leis e dos requisitos específicos de cada tipo de usucapião. Um advogado especializado possui o conhecimento jurídico necessário para analisar o caso, identificar os requisitos aplicáveis e garantir que todos os documentos e procedimentos estejam em conformidade com a legislação vigente.
Orientação adequada
O advogado irá orientar o interessado sobre os requisitos e etapas necessárias para o processo de usucapião, esclarecendo dúvidas e fornecendo as informações corretas. Ele poderá avaliar a viabilidade do caso, identificar possíveis obstáculos e propor as melhores estratégias para alcançar o objetivo de obter a propriedade por usucapião.
Elaboração de documentos
O processo de usucapião envolve a apresentação de diversos documentos e informações que comprovem a posse mansa e pacífica do imóvel. O advogado auxiliará na elaboração desses documentos, garantindo que sejam redigidos de forma adequada e que forneçam as informações necessárias para sustentar o pedido de usucapião.
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Representação legal
O advogado atuará como representante legal do interessado perante o cartório ou o tribunal, de acordo com o tipo de usucapião. Ele apresentará os documentos necessários, realizará as diligências requeridas e defenderá os interesses do possuidor ao longo de todo o processo.
Segurança jurídica
Contar com a assessoria de um advogado oferece segurança jurídica ao processo de usucapião. O advogado buscará resguardar os direitos do possuidor, evitar contestações, litígios ou problemas futuros relacionados à aquisição da propriedade por usucapião.
Zatar & Silva Advogados
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