Quanto custa uma usucapião? Entenda todas as despesas envolvidas

Não existe um valor único para fazer uma usucapião.

O custo depende principalmente de qual modalidade será utilizada, se o procedimento será judicial ou extrajudicial, do valor e das características do imóvel, da documentação disponível e da complexidade da situação possessória e registral.

Em uma usucapião extrajudicial, por exemplo, podem existir despesas com advogado, levantamento topográfico, planta e memorial descritivo, ata notarial, certidões, notificações, editais e emolumentos do Registro de Imóveis.

Na via judicial, a composição dos custos é diferente. Além dos honorários advocatícios, podem existir custas judiciais, despesas com diligências, documentação técnica e, dependendo do processo, perícia.

Por isso, antes de perguntar apenas “quanto custa uma usucapião?”, é importante descobrir outra coisa:

qual é o caminho necessário para regularizar aquele imóvel?

Em alguns casos, inclusive, a usucapião pode não ser a solução juridicamente mais adequada. Contratos antigos, sucessões, cadeias registrais incompletas e outras circunstâncias podem indicar alternativas como adjudicação compulsória, inventário ou formalização da transmissão por outro procedimento.

Quais despesas fazem parte de uma usucapião?

Embora cada caso tenha suas particularidades, os principais custos normalmente estão relacionados à análise jurídica, produção da documentação técnica, obtenção de provas e formalização do reconhecimento da propriedade.

Uma visão geral ajuda a entender onde as despesas podem surgir:

O mais importante é perceber que o custo não é formado por uma única taxa.

São diferentes etapas e profissionais envolvidos na regularização.

Quanto custa a usucapião extrajudicial?

Na usucapião extrajudicial, o procedimento é realizado perante o Registro de Imóveis, com participação obrigatória de advogado ou defensor público.

Os valores variam porque o procedimento pode envolver vários atos independentes.

Honorários advocatícios

A atuação do advogado não se limita à assinatura do requerimento apresentado ao cartório.

Antes disso, normalmente é necessário analisar:

• qual modalidade de usucapião é aplicável;

• quando a posse começou;

• se é possível somar posses anteriores;

• quem consta como proprietário;

• existência de contratos;

• situação dos herdeiros, quando houver;

• confrontantes;

• documentação disponível;

• matrícula ou transcrição de origem;

• riscos que possam impedir ou dificultar o procedimento.

Depois, ainda há a organização documental, elaboração do requerimento, acompanhamento das exigências do Registro de Imóveis, notificações e eventuais questões surgidas durante o procedimento.

Por isso, os honorários variam conforme a complexidade e o trabalho necessário em cada caso, não existindo um valor único aplicável a toda usucapião.

Levantamento topográfico, planta e memorial

Em muitos procedimentos é necessário contratar profissional habilitado para realizar o levantamento da área e elaborar a planta e o memorial descritivo.

Essa etapa é especialmente importante quando se trata de:

• terreno;

• imóvel sem matrícula individualizada;

• usucapião de parte de uma área maior;

• matrícula antiga;

• divergência de medidas;

• confrontações pouco claras;

• imóvel rural;

• áreas cuja configuração física mudou ao longo dos anos.

O valor depende da área, localização, dificuldade do levantamento e características do imóvel.

Um pequeno lote urbano regular e acessível exige trabalho muito diferente de uma grande área rural ou de terreno com divisas complexas.

Ata notarial

A ata notarial é um dos documentos utilizados na usucapião extrajudicial.

Ela é lavrada perante tabelião de notas e registra elementos relacionados à posse e às circunstâncias verificadas para instruir o procedimento.

O custo é definido de acordo com a tabela de emolumentos aplicável ao Estado e com as características do ato.

É importante lembrar que a ata notarial não concede a propriedade.

Ela compõe o conjunto de provas que será posteriormente analisado no procedimento perante o Registro de Imóveis.

Certidões e documentos

Também podem surgir despesas com:

• certidões registrais;

• certidões judiciais;

• documentos de estado civil;

• certidões relacionadas aos possuidores anteriores;

• documentos de empresas;

• certidões fiscais;

• pesquisas registrais;

• cópias ou documentos complementares.

A quantidade varia bastante.

Uma posse exercida pela mesma pessoa durante décadas, com origem documental simples, pode exigir investigação menor do que um imóvel que passou informalmente por vários possuidores e cujo proprietário registral faleceu muitos anos antes.

Registro de Imóveis

O procedimento extrajudicial também envolve emolumentos cobrados pelo Registro de Imóveis.

Esses valores não são iguais em todo o Brasil.

As serventias extrajudiciais seguem tabelas definidas de acordo com a legislação de cada Estado, e diferentes atos praticados durante o procedimento podem gerar cobranças próprias.

Por isso, não é tecnicamente correto afirmar que “uma usucapião em cartório custa X reais” para qualquer imóvel e em qualquer Estado.

Quanto custa uma usucapião judicial?

Na via judicial, a composição das despesas muda.

A ação é proposta perante o Poder Judiciário e, além dos honorários advocatícios, podem existir custas processuais e outras despesas relacionadas à instrução do processo.

As custas variam conforme as regras do respectivo Tribunal e podem levar em consideração fatores como valor da causa e atos processuais necessários.

Dependendo da situação, também podem ocorrer despesas com:

• levantamento topográfico;

• planta e memorial;

• diligências;

• citações;

• editais;

• perícia;

• documentos e certidões;

• registro da sentença ao final.

Nem todo processo terá todas essas despesas.

Uma perícia, por exemplo, não deve ser tratada como custo obrigatório de qualquer usucapião judicial. Ela pode ser necessária quando existe questão técnica que precisa ser esclarecida durante o processo.

Da mesma forma, a quantidade de pessoas que precisarão ser citadas ou localizadas pode influenciar bastante o desenvolvimento da ação.

Usucapião judicial ou extrajudicial: qual é mais barata?

Não existe uma resposta segura sem analisar o caso.

A via extrajudicial elimina a necessidade de processo judicial, mas isso não significa automaticamente que será barata.

Existem custos de cartório, ata notarial, documentação técnica, certidões, notificações e outros atos.

Por outro lado, um processo judicial complexo pode envolver anos de tramitação, diligências e eventualmente perícia.

A comparação correta não deveria considerar apenas o valor inicial.

Também precisam ser avaliados:

• documentação disponível;

• existência de conflito;

• facilidade de localizar interessados;

• complexidade da área;

• situação registral;

• quantidade de possuidores anteriores;

• necessidade de prova técnica;

• previsibilidade do procedimento.

Em um caso muito bem documentado e sem controvérsia significativa, a via extrajudicial pode apresentar vantagens importantes.

Em uma situação litigiosa ou probatoriamente complexa, tentar forçar um procedimento extrajudicial apenas porque ele parece mais rápido ou barato pode gerar despesas que poderiam ter sido evitadas.

A escolha da via deve começar pela viabilidade jurídica, não pelo preço.

O valor do imóvel influencia no custo da usucapião?

Pode influenciar.

Alguns emolumentos e custas são definidos por tabelas estaduais que podem considerar o valor do imóvel ou do ato praticado.

Também é comum que operações envolvendo imóveis de maior valor exijam uma análise mais cuidadosa do risco, embora o valor do patrimônio, isoladamente, não determine necessariamente a complexidade jurídica.

Um imóvel de alto valor pode possuir documentação extremamente organizada.

Ao mesmo tempo, um terreno de valor econômico menor pode apresentar:

• proprietário falecido;

• vários herdeiros;

• posse transmitida informalmente;

• ausência de matrícula individualizada;

• divergência de área;

• confrontantes não localizados;

• documentação antiga incompleta.

Nesse segundo cenário, a regularização pode exigir muito mais trabalho.

Por isso, valor do imóvel e complexidade da usucapião não são sinônimos.

O que pode deixar uma usucapião mais cara?

Algumas situações tendem a aumentar a quantidade de trabalho, documentos ou atos necessários.

Imóvel sem matrícula individualizada

Quando não existe matrícula própria da área, normalmente é necessário investigar sua origem registral com maior profundidade.

Pode ser preciso identificar matrícula-mãe, transcrições antigas, confrontações e eventual sobreposição com outras áreas.

Isso também aumenta a importância do levantamento topográfico.

Proprietário registral falecido

O falecimento do proprietário não impede automaticamente a usucapião, inclusive pela via extrajudicial.

Mas pode exigir identificação dos sucessores, obtenção de certidões e reconstrução da cadeia sucessória.

Quando o falecimento ocorreu há décadas, pode haver inclusive mais de uma geração sucessória a ser investigada.

Muitos possuidores anteriores

Se o atual possuidor pretende utilizar o tempo de posse de seus antecessores, será necessário reconstruir essa cadeia.

Contratos, cessões, recibos, documentos antigos, tributos e outros elementos podem ser utilizados para demonstrar a continuidade da posse.

Quanto mais extensa e mal documentada for essa história, maior tende a ser o trabalho necessário.

Divergência de área

Se a metragem descrita nos documentos não corresponde à realidade física, pode ser necessário aprofundar a análise técnica e registral.

Em alguns casos, a própria questão de área precisa ser resolvida antes ou dentro da estratégia escolhida para a regularização.

Confrontantes ou interessados difíceis de localizar

Quando todas as pessoas relevantes são identificadas facilmente, o procedimento tende a ser mais previsível.

Quando existem interessados falecidos, endereços desconhecidos ou necessidade de notificações adicionais e editais, podem surgir novos atos e despesas.

Impugnação ou conflito

A existência de oposição efetiva também pode alterar completamente o procedimento.

Uma usucapião que começa extrajudicialmente pode enfrentar uma impugnação que exija tentativa de conciliação e, dependendo do caso, conduza a discussão para a via judicial.

Imóvel sem escritura deixa a usucapião mais cara?

Não necessariamente.

“Não ter escritura” pode significar situações jurídicas muito diferentes.

Uma pessoa pode possuir um contrato particular perfeitamente documentado e uma cadeia de posse clara.

Outra pode ocupar há décadas um imóvel sem qualquer documento de transmissão.

Também existem situações em que o comprador possui contrato e, em vez de usucapião, pode haver possibilidade de adjudicação compulsória ou formalização da transferência por outra via.

Por isso, não possuir escritura não permite concluir automaticamente nem que a usucapião será necessária nem que ela será mais cara.

O primeiro passo deve ser analisar por que a escritura não foi feita e quais documentos existem.

Imóvel sem matrícula pode ser regularizado por usucapião?

Pode haver essa possibilidade, mas a ausência de matrícula individualizada normalmente exige investigação adicional.

Será necessário compreender a origem da área e verificar, entre outros pontos:

• se existe matrícula-mãe;

• se há transcrição anterior;

• onde exatamente o terreno está localizado;

• quais são seus limites;

• quem são os confrontantes;

• se há sobreposição;

• se a área pertence ou pode pertencer ao Poder Público.

Esse último ponto é fundamental porque bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Portanto, a ausência de matrícula não significa simplesmente que “não há proprietário”.

Ela significa que a investigação registral precisa voltar mais fundo.

Usucapião paga ITBI?

No reconhecimento da usucapião, não há transmissão derivada da propriedade de uma pessoa para outra.

Trata-se de aquisição originária.

Por essa razão, a regulamentação nacional do procedimento extrajudicial estabelece que o Registro de Imóveis não deve exigir o pagamento de ITBI para realizar o registro da usucapião.

Isso não significa que o procedimento seja isento de todos os custos.

Continuam podendo existir:

• emolumentos;

• certidões;

• ata notarial;

• levantamento técnico;

• registro;

• honorários;

• e outras despesas relacionadas à regularização.

É importante, portanto, não confundir inexistência de ITBI no reconhecimento da usucapião com gratuidade do procedimento.

É possível saber exatamente quanto a usucapião vai custar antes de começar?

Nem sempre com precisão absoluta, mas é possível estimar boa parte dos custos depois de uma análise inicial adequada.

Antes de iniciar, normalmente é possível identificar:

• modalidade provável;

• via judicial ou extrajudicial;

• necessidade de topografia;

• existência ou ausência de matrícula;

• quantidade de proprietários ou sucessores;

• documentos disponíveis;

• certidões previsíveis;

• necessidade de ata notarial;

• principais atos registrais.

Alguns custos, porém, podem surgir durante o procedimento.

O Registro de Imóveis pode formular exigências.

Um interessado pode precisar ser localizado.

Uma documentação complementar pode ser necessária.

No processo judicial, pode surgir necessidade de perícia.

Por isso, é mais adequado trabalhar com escopo e despesas previsíveis, deixando claro que determinadas situações podem gerar atos adicionais.

O que vale a pena fazer antes de gastar com documentos e cartório?

Antes de solicitar indiscriminadamente dezenas de certidões, contratar levantamento técnico e iniciar atos notariais, é recomendável compreender qual é a estratégia de regularização.

Imagine alguém que possui um contrato particular antigo.

Se existir uma cadeia documental que permita resolver a propriedade por adjudicação compulsória, por exemplo, talvez iniciar imediatamente toda a estrutura de uma usucapião não seja a melhor decisão.

Ou imagine uma pessoa que acredita possuir quinze anos de posse, mas parte desse período corresponde a uma situação que juridicamente não pode ser considerada da maneira imaginada.

Descobrir isso depois de pagar topografia, ata e diversas certidões gera custo desnecessário.

Por isso, uma das etapas mais importantes ocorre antes das despesas maiores:

analisar a documentação e definir juridicamente qual caminho deve ser seguido.

É possível fazer usucapião gratuitamente?

É importante separar duas situações.

Na via judicial, pessoas que preencham os requisitos legais podem requerer gratuidade da justiça. A concessão depende da análise do caso e pode abranger despesas processuais nos termos da legislação aplicável.

Isso não significa que qualquer pessoa possa realizar gratuitamente todo o procedimento apenas por declarar que não deseja pagar.

Também podem existir despesas técnicas que precisam ser analisadas conforme o alcance da gratuidade concedida e as circunstâncias do processo.

Na via extrajudicial, existem regras próprias relacionadas à gratuidade de atos e à comprovação da condição econômica, conforme a legislação e regulamentação aplicáveis.

Portanto, a existência de mecanismos de gratuidade deve ser analisada individualmente e não deve ser confundida com a ideia de que toda usucapião pode ser realizada sem custos.

Vale a pena gastar para regularizar um imóvel por usucapião?

Essa pergunta não pode ser respondida apenas comparando o custo do procedimento com o valor de mercado do imóvel.

É necessário entender qual problema a falta de regularização está causando.

Um imóvel mantido apenas na posse pode gerar dificuldades para:

• vender;

• financiar;

• oferecer em garantia;

• realizar determinados negócios;

• organizar sucessão;

• formalizar construções;

• resolver conflitos futuros;

• transmitir regularmente a propriedade.

Mas a decisão também depende da situação concreta.

Pode existir outro caminho de regularização mais simples.

Pode haver um risco jurídico que desaconselhe determinado procedimento.

Ou a documentação disponível pode indicar a necessidade de resolver uma questão anterior antes de buscar o reconhecimento da propriedade.

Por isso, a pergunta não deveria ser apenas:

“Quanto vou gastar?”

Mas também:

“Qual situação jurídica vou resolver com esse procedimento e existe uma alternativa mais adequada?”

Quanto custa uma usucapião em cartório em comparação com um processo?

Não é adequado afirmar genericamente que uma custa determinada porcentagem da outra.

São procedimentos com estruturas diferentes.

Na via extrajudicial, parte relevante das despesas está concentrada em documentos, tabelionato, levantamento técnico e Registro de Imóveis.

Na judicial, há custos relacionados ao processo, além da documentação necessária para comprovar a posse e individualizar a área.

Dependendo do caso, uma pode ser mais econômica.

Em outro, a diferença pode ser pequena.

E há situações nas quais sequer existe liberdade real de escolher com base em custo, porque as características do conflito tornam uma das vias muito mais adequada.

Perguntas frequentes sobre o custo da usucapião

Existe um valor fixo para fazer usucapião?

Não. O custo depende do imóvel, modalidade, Estado, documentação, via escolhida e complexidade da situação.

Preciso pagar topógrafo?

Em muitas usucapiões de terrenos e áreas não perfeitamente individualizadas será necessário levantamento técnico, planta e memorial descritivo. Há situações específicas em que a documentação já existente pode modificar essa necessidade.

A ata notarial é obrigatória?

Ela integra a documentação do procedimento extrajudicial prevista na Lei de Registros Públicos. Na ação judicial de usucapião, não é um requisito geral equivalente.

O cartório cobra pela usucapião?

Sim. Os atos notariais e registrais podem gerar emolumentos de acordo com as tabelas aplicáveis no respectivo Estado.

A usucapião extrajudicial paga ITBI?

Não se exige ITBI para o registro da usucapião, em razão da natureza originária da aquisição. Isso não elimina as demais despesas do procedimento.

Usucapião judicial é mais barata que extrajudicial?

Não necessariamente. A comparação depende das características do caso e dos atos necessários em cada via.

Imóvel mais caro significa usucapião mais cara?

Pode influenciar determinadas custas ou emolumentos, mas valor do imóvel e complexidade jurídica não são a mesma coisa. Um imóvel de menor valor pode exigir uma regularização muito mais trabalhosa.

Posso saber o custo antes de iniciar?

Depois de uma análise inicial é possível identificar boa parte das despesas previsíveis. Algumas, contudo, podem surgir em razão de exigências, diligências, impugnações ou outras circunstâncias verificadas durante o procedimento.

Conclusão

Perguntar quanto custa uma usucapião é importante, mas não existe uma resposta única aplicável a todos os imóveis.

O custo é formado por diferentes componentes e muda de acordo com a via escolhida, documentação disponível, características da área e complexidade jurídica da posse.

Na usucapião extrajudicial, podem existir despesas com advogado, topografia, ata notarial, certidões, notificações e atos registrais.

Na judicial, podem existir honorários, custas processuais, documentação técnica e outras despesas necessárias à produção da prova.

Imóveis sem matrícula, proprietários falecidos, cadeias possessórias longas, divergências de área e dificuldades para localizar interessados podem tornar a regularização mais complexa.

Por isso, antes de começar a pagar certidões, contratar levantamento técnico ou iniciar procedimentos em cartório, o ponto mais importante é descobrir qual é a situação jurídica real do imóvel e qual caminho é adequado para regularizá-lo.

Em alguns casos será usucapião extrajudicial.

Em outros, judicial.

E existem situações em que a solução adequada sequer será a usucapião.

A definição correta da estratégia evita despesas desnecessárias e permite que o orçamento seja construído com base nos atos que realmente serão necessários.

Para compreender as modalidades, requisitos e possibilidades de regularização, consulte também nosso conteúdo sobre usucapião extrajudicial e nossa página de advogado para usucapião.