Usucapião Urbano: Como Regularizar Imóveis em Áreas Urbanas

A usucapião extraordinária é uma das modalidades mais importantes e utilizadas do direito brasileiro quando o assunto é regularização de imóveis. Ela permite que uma pessoa se torne proprietária de um bem imóvel simplesmente pelo exercício contínuo da posse mansa, pacífica e sem interrupções por um longo período de tempo — mesmo que não possua escritura, contrato ou registro em cartório.

Ao contrário da crença popular, a usucapião não serve apenas para “tomar imóvel dos outros”. Na realidade, trata-se de um mecanismo de justiça social, consagrado no artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro, que reconhece o direito de quem de fato exerce a função social da propriedade.

Pense no seguinte exemplo: alguém que reside há 20 anos em uma casa, cuidando do imóvel, pagando contas, realizando melhorias, e nunca teve oposição ou disputa pela posse — mesmo sem escritura, essa pessoa pode se tornar dona legítima por meio da usucapião extraordinária.

Essa modalidade não exige “justo título” (como contrato de compra e venda) e nem boa-fé. O que importa é a posse prolongada, pública e sem interrupções.

Nos próximos tópicos, vamos abordar:

• Quais são os requisitos legais da usucapião extraordinária;

• Qual o prazo mínimo necessário (15 anos ou 10 com benfeitorias);

• Quem pode requerer;

• Diferenças em relação a outras modalidades;

• E como funciona o processo, tanto judicial quanto extrajudicial.

Se você mora em um imóvel há muito tempo, mas não tem escritura ou registro, este conteúdo é para você. Descubra como transformar sua posse em propriedade, com segurança jurídica e respaldo da lei.

Fundamento legal da usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está expressamente prevista no artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro, sendo considerada uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que o novo proprietário adquire o bem sem qualquer vínculo jurídico com o antigo titular, rompendo eventuais ônus ou restrições anteriores.

Texto do artigo 1.238 do Código Civil:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; o prazo será reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Com base nesse dispositivo, três elementos centrais são exigidos:

• Posse contínua por 15 anos (ou 10, com comprovação de residência ou produtividade);

• Sem oposição (ou seja, sem litígios ou ações possessórias);

• Sem necessidade de título ou boa-fé.

Essa modalidade é, portanto, uma via acessível para milhares de brasileiros que vivem em imóveis informalmente há décadas, especialmente em áreas urbanas periféricas e zonas rurais, onde a formalização da propriedade muitas vezes é inexistente.

Além disso, a usucapião extraordinária desonera o Estado de demandas fundiárias e favorece a organização urbanística, já que regulariza moradias, atrai investimentos e melhora o acesso a crédito e infraestrutura.

A aquisição por usucapião extraordinária não depende da vontade do antigo proprietário, e uma vez reconhecida, não pode ser anulada sob alegação de desconhecimento, pois o direito decorre da própria lei.

A sentença judicial ou a ata notarial com registro no cartório de imóveis confere plena segurança jurídica ao novo proprietário, garantindo que o imóvel poderá ser vendido, financiado ou herdado legalmente.

Requisitos essenciais da usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é caracterizada por sua simplicidade formal, mas exige o cumprimento rigoroso de requisitos materiais, os quais devem ser comprovados durante o processo. Esses requisitos estão definidos tanto no Código Civil quanto na jurisprudência dos tribunais.

Principais requisitos da usucapião extraordinária:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta

O requerente deve ter exercido posse contínua do imóvel, como se proprietário fosse, por um período mínimo de 15 anos. Essa posse não pode ter sido contestada, ameaçada ou interrompida por terceiros ou ações judiciais.

2. Sem justo título

Diferente da usucapião ordinária, não é necessário apresentar contrato, escritura ou qualquer documento que comprove a intenção de compra. A posse pode ter se iniciado de maneira informal.

3. Sem exigência de boa-fé

Mesmo que o possuidor soubesse que o imóvel era de terceiro, isso não impede a usucapião extraordinária, desde que a posse tenha sido pacífica e prolongada.

4. Ânimo de dono

O possuidor deve agir como se fosse o legítimo proprietário do bem: realizando melhorias, pagando impostos, impedindo invasões, cuidando do imóvel, alugando ou reformando. O “animus domini” é essencial para caracterizar a intenção de propriedade.

5. Publicidade da posse

A posse não pode ser clandestina. O requerente deve demonstrar que sua ocupação era visível, notória, e conhecida pela comunidade local.

A comprovação desses requisitos pode ser feita com documentos como:

• Contas de água, luz, telefone;

• IPTU pago;

• Fotografias ao longo dos anos;

• Declarações de vizinhos;

• Escrituras públicas de declaração de posse.

A posse precisa ser individualizada, ou seja, o requerente deve ocupar o imóvel de maneira exclusiva ou em copropriedade com familiares. A posse compartilhada com o proprietário impede o reconhecimento da usucapião.

Quem pode requerer a usucapião extraordinária?

A usucapião extraordinária pode ser requerida por qualquer pessoa que atenda aos requisitos legais, independentemente de nacionalidade, profissão ou condição financeira. Isso inclui pessoas físicas e jurídicas, desde que exercendo posse com características de dono.

Pessoas físicas

São os casos mais comuns. Indivíduos que ocupam imóveis urbanos ou rurais há décadas, muitas vezes herdados informalmente, ou adquiridos por meio de contratos de gaveta. Não importa se o possuidor é casado, solteiro, viúvo ou em união estável.

Pessoas jurídicas

Empresas também podem adquirir imóveis por usucapião, desde que comprovem a posse direta, contínua e com ânimo de dono por pelo menos 15 anos. É comum em casos de indústrias ou empresas rurais que ocupam glebas não regularizadas.

Restrições legais

• Herdeiros não podem usucapir imóveis cuja posse decorre de herança ainda não partilhada.

• Condomínios não podem usucapir áreas comuns, salvo se houver abandono ou renúncia formal dos demais coproprietários.

• A posse violenta ou clandestina não gera usucapião.

• Imóveis públicos não podem ser objeto de usucapião, sob nenhuma hipótese, conforme o artigo 183, §3º da Constituição Federal.

O interessado deve estar assistido por um advogado especialista em usucapião, que avaliará se o caso cumpre todos os requisitos e qual o melhor caminho: ação judicial ou procedimento extrajudicial.

A orientação profissional é crucial, pois erros na escolha da modalidade ou ausência de provas podem levar ao indeferimento do pedido, prolongando a situação de irregularidade do imóvel.

Diferença entre usucapião extraordinária e outras modalidades

A usucapião extraordinária se distingue de outras formas de usucapião por suas exigências mais simples, apesar do prazo mais longo de posse. Veja como ela se diferencia das demais:

Usucapião Ordinária

• Requer justo título e boa-fé;

• Prazo de posse: 10 anos (ou 5 com residência e benfeitorias);

• Art. 1.242 do Código Civil.

Usucapião Especial Urbana

• Imóvel urbano de até 250m²;

• Posse por 5 anos;

• Utilização para moradia própria;

• Art. 1.240 do Código Civil e Art. 183 da CF.

Usucapião Especial Rural

• Imóvel rural de até 50 hectares;

• Posse de 5 anos ininterruptos;

• Produção do solo pelo trabalho próprio ou da família;

• Art. 1.239 do Código Civil.

Usucapião Familiar

• Imóvel urbano de até 250m²;

• Posse exclusiva após abandono de lar pelo cônjuge por 2 anos;

• Art. 1.240-A do Código Civil.

Usucapião Extraordinária

• Sem necessidade de justo título ou boa-fé;

• Prazo de 15 anos (reduzido para 10 com moradia ou produção);

• Aplica-se a qualquer imóvel, urbano ou rural, sem limite de tamanho.

A escolha da modalidade correta depende de diversos fatores: área do imóvel, finalidade da posse, existência de documentos e histórico da ocupação. Por isso, a análise por um advogado especializado em usucapião é indispensável.

Redução do prazo para 10 anos: como funciona

Embora a regra geral da usucapião extraordinária exija um prazo de posse de 15 anos, o próprio artigo 1.238 do Código Civil permite a redução desse prazo para 10 anos em situações específicas, o que torna o processo mais acessível e rápido para muitos brasileiros.

Quando é possível reduzir o prazo de 15 para 10 anos?

A redução ocorre quando o possuidor comprova, cumulativamente:

1. Residência habitual no imóvel: o bem deve servir como moradia principal do requerente e/ou de sua família;

2. Ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo: o imóvel é utilizado de forma econômica, seja para agricultura, comércio, indústria, ou qualquer atividade que demonstre aproveitamento contínuo e visível.

Importante destacar que basta cumprir um dos dois critérios (residência ou produtividade) para se beneficiar da redução. Se ambos forem comprovados, melhor ainda, mas não são exigidos cumulativamente.

Exemplo prático:

João ocupa um terreno urbano há 12 anos. Construiu uma casa, mora com sua família no local e paga IPTU desde o início da posse. Apesar de não ter escritura, ele se enquadra no critério de moradia habitual e, portanto, pode entrar com ação de usucapião extraordinária após 10 anos, e não 15.

A comprovação da residência habitual pode ser feita com:

• Contas de água e energia elétrica em nome do requerente;

• Comprovantes de correspondência;

• Declarações de vizinhos;

• Fotografias antigas;

• Cadastros em programas sociais (ex: Bolsa Família).

Já os serviços de caráter produtivo podem ser demonstrados por:

• Registros de produção agrícola;

• Emissão de notas fiscais;

• Documentação contábil, no caso de comércio informal;

• Declarações da atividade à Receita Federal.

A redução do prazo é uma importante política pública de regularização fundiária, pois reconhece o esforço de quem ocupa o imóvel com finalidade legítima e produtiva, contribuindo para o desenvolvimento urbano e rural.

Posse com ânimo de dono: o que significa?

O “ânimo de dono” (ou “animus domini”) é um dos requisitos mais importantes da usucapião extraordinária. Esse termo jurídico define a intenção do possuidor de agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, exercendo todos os direitos inerentes à propriedade, mesmo sem o título formal.

Características da posse com ânimo de dono:

• Uso exclusivo: o imóvel é utilizado apenas pelo requerente e/ou sua família;

• Controle do bem: o possuidor toma decisões sobre a utilização, melhoria e manutenção do imóvel;

• Responsabilidade pelos encargos: pagamento de tributos como IPTU, contas de consumo e taxas do local;

• Exercício público da posse: a ocupação não é escondida, sendo de conhecimento dos vizinhos e da comunidade.

A ausência de ânimo de dono é um dos principais motivos para indeferimento da usucapião. Por exemplo, posse meramente tolerada ou precária (como empréstimos verbais ou ocupação temporária autorizada) não gera direito à propriedade.

Como provar o ânimo de dono:

• Pagamentos em seu nome: luz, água, telefone, internet;

• Realização de obras no imóvel: construção, reformas, benfeitorias;

• Declarações de posse em documentos públicos;

• Atos jurídicos sobre o imóvel: tentativa de venda, locação ou permissão de uso a terceiros;

• Testemunhas que atestem o uso exclusivo e contínuo.

O advogado terá o papel de demonstrar ao juiz que a posse não foi passiva, mas ativa, prolongada e com total intenção de domínio. Essa é a essência da usucapião extraordinária: o reconhecimento da posse que se tornou propriedade pelo tempo e pela ação.

Posse pacífica e ininterrupta: como provar?

Para que a usucapião extraordinária seja reconhecida, é fundamental comprovar que a posse foi exercida sem interrupções e sem oposição por todo o período exigido (15 ou 10 anos). Esses dois elementos são diferentes, mas complementares.

O que é posse pacífica?

Significa que, durante todo o tempo da ocupação, nenhuma pessoa ou entidade contestou judicialmente ou fisicamente a posse do imóvel. O possuidor nunca foi expulso, notificado formalmente para sair, ou teve que resistir à reintegração.

O que é posse ininterrupta?

Quer dizer que o ocupante não abandonou o imóvel, não cedeu sua posse a terceiros, e manteve o uso contínuo, como residência ou atividade econômica, sem interrupções por mais de 12 meses seguidos.

Meios de prova eficazes:

• Contas de consumo antigas: luz, água, telefone fixo ou internet;

• IPTU e outros tributos pagos;

• Fotos antigas do imóvel com o requerente no local;

• Declarações de vizinhos e moradores antigos;

• Cadastros municipais, sociais ou eleitorais com o endereço do imóvel;

• Boletos ou recibos em nome do possuidor;

• Declarações públicas feitas em cartório;

• Documentos escolares, médicos ou bancários vinculados ao endereço.

Essas provas devem ser organizadas cronologicamente, demonstrando que o requerente nunca deixou o local, nem teve sua posse contestada. Quanto mais robusto o conjunto de provas, maiores as chances de sucesso.

A boa estratégia jurídica do advogado especialista em usucapião extraordinária pode incluir a solicitação de perícias, a oitiva de testemunhas em audiência, e até a juntada de fotos do Google Street View mostrando o imóvel ocupado ao longo dos anos.

Usucapião extraordinária extrajudicial: é possível fazer em cartório?

Sim. Desde 2015, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), tornou-se possível realizar a usucapião extrajudicial, incluindo a modalidade extraordinária, diretamente em cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ajuizar uma ação judicial.

Essa possibilidade está prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Requisitos para fazer usucapião extraordinária no cartório:

• Posse ininterrupta, pacífica e com ânimo de dono por 15 anos (ou 10, com moradia ou benfeitorias);

• Ausência de litígio ou oposição formal;

• Imóvel individualizado com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART ou RRT;

• Declaração expressa do advogado acompanhando o pedido;

• Certidões negativas da Justiça Federal, Estadual e Trabalhista;

• Notificações aos confrontantes e ao antigo proprietário (caso conhecido);

• Ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando o tempo e os fatos da posse.

Vantagens do procedimento extrajudicial:

• Menor tempo de conclusão (em média, 6 a 12 meses);

• Menor custo processual;

• Evita sobrecarga do Judiciário;

• Permite maior controle do processo pelo advogado e cliente.

Contudo, se houver impugnação por algum confrontante, ausência de documentos, ou dúvidas sobre o direito à posse, o cartório encaminhará o caso à Justiça, e o procedimento passará a tramitar como ação judicial de usucapião extraordinária.

Por isso, é essencial contar com um advogado especialista, que saberá avaliar se o caso pode ser resolvido em cartório ou se o melhor caminho é o judicial.

Ação judicial de usucapião extraordinária: passo a passo

Quando a usucapião não pode ser feita pela via administrativa, a ação judicial de usucapião extraordinária é o caminho legal para obter o reconhecimento do direito de propriedade. É um processo técnico, que exige estratégia, provas robustas e acompanhamento de um advogado.

Etapas principais da ação judicial:

1. Petição inicial

Redigida por advogado, deve apresentar:

• Qualificação das partes;

• Fundamentação jurídica com base no art. 1.238 do CC;

• Detalhes da posse (início, características, documentos);

• Pedido de citação dos interessados.

2. Protocolo no foro competente

Geralmente, o foro do local onde se situa o imóvel. A competência é da vara cível estadual.

3. Citação de terceiros

Confrontantes, proprietários da matrícula (se identificados), Ministério Público, União (quando necessário) serão citados para se manifestarem.

4. Fase de instrução

Audiência para ouvir testemunhas, análise de documentos, perícias (quando necessárias).

5. Sentença

O juiz analisará todas as provas e poderá reconhecer o direito de propriedade por usucapião extraordinária, determinando a expedição de mandado para registro no cartório de imóveis.

6. Registro

Com a sentença transitada em julgado, o advogado leva o mandado ao cartório de registro de imóveis, que emitirá nova matrícula em nome do possuidor.

O processo judicial é mais demorado (pode levar de 12 a 36 meses), mas é inevitável em casos de oposição ou ausência de documentação técnica completa. É também a única via possível quando o imóvel está em áreas de litígio, com problemas ambientais, ou sem planta registrada.

Documentos necessários para usucapião extraordinária

Embora a usucapião extraordinária dispense justo título e boa-fé, o sucesso do processo — seja judicial ou extrajudicial — depende da comprovação sólida da posse. Por isso, a organização documental é crucial.

Documentos essenciais:

1. Documentos pessoais do requerente

• RG e CPF (ou CNH);

• Comprovante de residência atual;

• Certidão de casamento ou declaração de união estável (quando for o caso).

2. Comprovantes da posse

• Contas de água, luz, telefone fixo ou internet (preferencialmente em nome do requerente);

• Carnês de IPTU pagos;

• Fotografias datadas do imóvel;

• Contratos de compra e venda antigos (mesmo não registrados);

• Declarações de posse lavradas em cartório;

• Comprovantes de reformas ou obras (materiais, mão de obra, notas fiscais).

3. Planta e memorial descritivo do imóvel

• Documentos elaborados por engenheiro ou arquiteto habilitado;

• Devem conter assinatura técnica e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica);

• Essenciais para o procedimento extrajudicial e para perícias judiciais.

4. Ata notarial (para usucapião extrajudicial)

• Documento lavrado por tabelião de notas;

• Atesta os fatos, o tempo de posse e os elementos visuais da ocupação.

5. Certidões

• Justiça Estadual, Federal e Trabalhista;

• Matrícula atualizada do imóvel (mesmo que esteja em nome de terceiros);

• Certidões negativas de débitos municipais.

A reunião desses documentos é coordenada pelo advogado especialista, que orienta o cliente sobre quais provas são mais estratégicas para demonstrar os elementos exigidos pela lei: posse contínua, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono.

Uma petição inicial bem estruturada, com provas organizadas, aumenta significativamente as chances de o pedido de usucapião extraordinária ser aceito sem contestações.

Imóveis públicos podem ser usucapidos?

A resposta é direta: não, imóveis públicos não podem ser usucapidos em nenhuma hipótese, seja na modalidade extraordinária ou em qualquer outra. Essa é uma vedação constitucional expressa, prevista no artigo 183, §3º da Constituição Federal de 1988 e no artigo 191, parágrafo único.

Fundamento legal:

“Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

Essa regra vale para:

• Imóveis da União, Estados, Municípios e Distrito Federal;

• Autarquias e fundações públicas;

• Terrenos de marinha e áreas de preservação permanente;

• Áreas de utilidade pública, como escolas, postos de saúde, vias públicas, etc.

Mesmo que alguém exerça a posse desses imóveis por 30, 40 ou 50 anos, jamais poderá adquirir a propriedade por usucapião. Se constatada a ocupação irregular, o Poder Público pode solicitar a reintegração de posse a qualquer tempo, independentemente da antiguidade da ocupação.

Jurisprudência pacífica

Os tribunais brasileiros, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ), já consolidaram o entendimento de que imóveis públicos são imprescritíveis, ou seja, não podem ser adquiridos nem mesmo após longo período de posse pacífica.

Portanto, antes de ingressar com um pedido de usucapião, é essencial que o advogado verifique a titularidade do imóvel na matrícula. Se o imóvel estiver registrado em nome de ente público, o processo será indeferido.

Regularização fundiária por meio da usucapião

A usucapião extraordinária desempenha papel fundamental na regularização fundiária no Brasil, especialmente em regiões onde a ocupação urbana cresceu sem controle, como periferias, comunidades, zonas rurais e loteamentos informais.

Benefícios da regularização via usucapião:

• Segurança jurídica ao ocupante do imóvel;

• Possibilidade de acesso a financiamento, crédito imobiliário e programas sociais;

• Valorização do imóvel regularizado;

• Redução de litígios possessórios e conflitos de vizinhança;

• Estímulo à função social da propriedade.

A regularização fundiária, inclusive, é uma das metas do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que incentiva o uso da usucapião como forma de inclusão social e ordenamento urbano.

O reconhecimento da propriedade por usucapião também permite ao beneficiário:

• Vender o imóvel com segurança;

• Registrar a escritura pública no cartório de imóveis;

• Incluir o bem em inventários, testamentos e partilhas.

Municípios que mantêm programas de regularização fundiária também se beneficiam, pois o aumento de imóveis regularizados eleva a arrecadação tributária e facilita o planejamento urbano.

Portanto, o advogado especializado deve orientar seu cliente não apenas sobre o processo jurídico, mas também sobre os impactos sociais e econômicos positivos da regularização.

Conclusão: por que a usucapião extraordinária é um instrumento de justiça social

A usucapião extraordinária é mais do que uma simples ferramenta jurídica: ela é um verdadeiro instrumento de justiça social. Ao reconhecer o direito de quem, por anos, ocupa e cuida de um imóvel como se fosse seu, o Estado confere dignidade e segurança jurídica a milhões de brasileiros.

Trata-se de uma modalidade democrática, acessível e capaz de transformar a realidade de famílias que há décadas convivem com o medo de perder o lar por não possuírem escritura. A usucapião quebra essa insegurança, convertendo posse em propriedade legítima e definitiva.

Se você ocupa um imóvel há mais de 15 anos, ou há 10 com residência ou produção, mesmo sem escritura ou contrato formal, procure um advogado especialista em usucapião extraordinária. Com os documentos corretos, apoio jurídico e organização, é possível transformar seu direito em realidade.